Sijoitusasunnon laskurit
Laske sijoitusasunnon kassavirtaa ja arvioi vuokraustoiminnan kuukausittaista taloutta.
Mitä sijoitusasuntolaskureilla voi tehdä?
Sijoitusasunnon kannattavuus ratkeaa luvuista, ei tunteesta. Laskureilla näet vuokratuoton, kassavirran ja lainan vaikutuksen ennen kuin teet tarjouksen.
Sijoitusasunnon laskurit
- Asuntosijoittajan vuokratuottolaskuri – brutto- ja nettovuokratuotto, oman pääoman tuotto ja arvonnousu.
- Sijoitusasunnon kassavirtalaskuri – jääkö kuukausittain rahaa käteen lainanhoidon jälkeen.
Neljä tunnuslukua, jotka kannattaa tuntea
- Bruttovuokratuotto = vuosivuokra / velaton hinta. Nopea vertailuluku, ei huomioi kuluja.
- Nettovuokratuotto = (vuokra − hoitovastike ja muut kulut) / velaton hinta. Kertoo asunnon todellisen tuoton.
- Kassavirta = vuokra − kulut − lainan erä. Näyttää, joudutko maksamaan omasta pussista.
- Oman pääoman tuotto huomioi velkavivun: lainarahalla tuotto omalle rahalle voi nousta – tai laskea.
Esimerkki: 150 000 euron yksiö
| Korko 3 % | Korko 4,5 % | |
|---|---|---|
| Vuokra | 750 €/kk | 750 €/kk |
| Hoitovastike | −250 €/kk | −250 €/kk |
| Lainan erä (120 000 €, 25 v) | −569 €/kk | −667 €/kk |
| Kassavirta ennen veroja | −69 €/kk | −167 €/kk |
| … josta lyhennystä | 269 €/kk | 217 €/kk |
Bruttovuokratuotto 6,0 %, nettovuokratuotto 4,0 % (vain hoitovastike vähennetty). Lyhennys ensimmäisen kuukauden mukaan.
Negatiivinen kassavirta ei tarkoita automaattisesti huonoa sijoitusta: osa lainan erästä on lyhennystä, joka kasvattaa omaa pääomaasi. Se kuitenkin vaatii, että pystyt maksamaan erotuksen joka kuukausi – myös tyhjinä kuukausina.
Verotus: vuokratulo on pääomatuloa, jota verotetaan 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Lainan korot ja asunnon hoitokulut vähennetään vuokratulosta. Ostaessa maksetaan varainsiirtovero.
Usein kysyttyä
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Hyvä tuotto riippuu riskistä ja sijainnista. Kasvukeskusten keskustoissa tuotot ovat yleensä matalampia mutta riski pienempi. Vertaa aina nettovuokratuottoa.
Kannattaako sijoitusasunto ostaa lainalla?
Velkavipu kasvattaa oman pääoman tuottoa, jos vuokratuotto ylittää lainan koron. Korkojen noustessa vipu kääntyy kuitenkin sijoittajaa vastaan. Tarkista kassavirta eri koroilla.